地产行业
昆明市“围魏救赵”防止公寓市场崩盘,但就怕按下葫芦浮起瓢
查看:1次 更新:2021年10月11日

8月底,昆明市自然资源与规划局出台政策,从土地用途、项目规划设计、销售面积控制、对外宣传等方面,将昆明开发商利用商业办公楼宇改造为公寓的出路彻底堵死。

昆明从政策层面严禁商办改公寓,主要原因是昆明市场上的公寓太多了,近期已经出现踩踏式攀比式降价的现象,公寓市场有崩盘的危险。


昆明堵上了商办改LOFT公寓的出路

昆明公寓之所以大量积压,就是因为不少开发商将商业办公楼宇改造为公寓出售,其中许多开发商利用办公建筑层高较高的优势,改造为LOFT公寓,使得此类公寓的实得面积大大超过建筑面积,成为公寓的一大卖点。但由于商办改造公寓的项目太多,昆明公寓价格今年连续跳水。

去年,昆明公寓价格还基本维持在万元以上,一些位置比较好的LOFT公寓甚至能卖到1.6万/平米,俊发逸天峰公寓最高甚至报价接近2万,但到了今年,万元以上的公寓越来越少,公寓价格下限反而不断被打破,嵩明有单价不到3000元的“工抵房”,呈贡昆明南站附近的大型公寓楼盘,最新报价3000多,而两年前此项目还要七八千。巫家坝的公寓也越来越便宜,去年有项目推出单价8000多公寓时还曾上了新闻,如今不到8000的公寓项目有好几个。

最夸张的当数七彩云南第壹城公寓,最高时差不要要1万一平方,今年7月打折到均价5000元甩卖,要知道这个项目位置极佳,在呈贡新城中心,有地铁,有商业,几乎算是昆明条件最好的公寓之一了,当年卖8000-10000也有不少投资者认可,如今却近乎折半。

昆明公寓的价格战打到这种程度,开发商叫苦不迭,因为按现在大多数公寓的销售价,开发商其实是赔本赚吆喝,如果这种现象持续,不仅市场上公寓项目烂尾的概率大大增加,而且也会让开发商对商业项目和商业地块退避三舍,这对城市配套建设和土地出让都有很大负面影响,或许正是出于这样的担心,昆明市自然资源和规划局才印发了《十大手机买球软件排行榜》,限制商办楼宇改造为公寓。

商办物业禁止改造为公寓,虽然对现有存量公寓项目没有影响,但却会卡死新商业项目“明修栈道暗度陈仓”,减少未来昆明市场公寓供应量,有利于昆明公寓稳定价格,加快去化,避免项目烂尾,市场崩盘。


昆明挽救公寓市场,但却会加大写字楼过剩状况

然而,在昆明市出手“挽救”公寓市场的同时,另一种担忧却同时出现了。

昆明众多开发商之所以将商业办公物业改造为公寓,就是因为如果按原来的规划开发商业办公楼宇,盖写字楼,去化将更为困难。目前,昆明写字楼虽然没有出现公寓一样的踩踏式降价行为,但销售速度极慢,价格也不高。根据克而瑞的统计,8月份昆明写字楼的成交均价只有6291元/平米,还不如酒店式公寓的成交价。而在库存方面,昆明锐理给出的去化周期为6.12年,是住宅去化周期的5倍多。

如果商办物业改为开发商自持,且不说会严重占用房企资金,会进一步加重其债务率,就算是资金上能承受,昆明写字楼惨淡的出租率也让开发商望而却步。前不久,恒隆集团公布的上半年财报中,透露截至今年6月30日,已经投入使用22个月的昆明恒隆广场写字楼,出租率刚刚达到50%。连恒隆广场都是如此,其他商办物业的租赁状况也就可想而知。


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